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问题：物业接管流程
原小区物业被解雇,我公司接管,应当如何接管,应当注意那些细节,需要什么样的流程.谢谢~!
回复：1、 物业接管工作流程中各阶段的要点及要求
（1）物业的综合竣工验收。
按照现行国家及地方房地产及基本建设法规要求，各类物业在建成后交付使用前必须通过“建设项目竣工验收”并获发《建设工种竣工验收合格证》至少达到“合格”工种以上质量评定标准，否则，不允许交付使用。竣工验收是确保工程质量达标的重要手段，因而也是物业接管和业主入住使用的前提。从实践要求上看，物业管理公司在接管物业前，除应确定该物业已经过竣工验收合格外，还应特别注意拟接管的物业是否按国家相关法规文件的规定达到了“入住条件”。即该 物业是否已通过“综合竣工验收”并交接资料齐全。这是确保日后该物业管理工作质量的重要前提条件。
（2）签订《物业管理服务合同》
在物业管理公司正式接管物业前，《物业管理委托合同》的签订标志着物业管理公司合理佥地进驻物业，进行接管前的一毓工作有了法律依据；同时，《物业管理委托合同》的签订也标志着发展商业建设单位）已依法落实物业管理单位，完成了向业主（客户）交楼的另一要件。为确保发展商（建设单位）、业主、物业管理公司各方的佥权益，《物业管理委托合同》应当使用政府制定“示范文本”，并尽可能详细地依法约定各方的权利义务。
（3）接管验收
接管验收是物业管理公司为维护业主和自身的利益，在正式接管物业之前代表业主对即将交付使用的物业的质量、管理资料、配套设施等进行的综合性验收。它先于业主入住（使用）之前进行，是确保物业的使用质量，为日后漫长的物业管理奠定基础的极为重要的物业管理前期工作。接管验收合格也是物业可以音乐会使用和交付管理的前提要求之一。接管验收在条件具备或物业管理公司前期介入充分、准备充足时也可以和建设工种的竣工验收同步进行。
（4）接管验收中遗留问题的处理
从工程建设和物业管理的实践情况看，在物业接管，特别是接管验收发现工程质量工程资料、管理资料中存在遗留问题，需要发展商（建设单位）、施工单位进行补充、完善、整改是不可避免的。因而，对于物业接管特别是接管验收中出现的问题的整改、处理是物业接管工作的重要一环。物业管理公司必须认真对待，认真同发展商（建设单位）沟通、协调解决这些遗留问题，从而切实维护业主和自身的利益。
（5）物业移交
在物业的接管验收进行完毕之后，物业管理公司应当依照规范的程序和要求同发展商（建设单位）逐项进行“物业接管权”的移交，此项移交工作除包括房屋及附属的配套设施、设备和市政设施、设备（划归物业管理公司管理的部分）的移交外，还包括物业管理用房和管理维修基金（依照政府规定）以及诸项管理资料、工种资料、业主资料的移交，内容庞杂而细致。它的完毕标志着物业接管工作的完成。
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问题：水电费共用部分及个人部分的费用如何区分
水电费共用部分及个人部分的费用如何区分（指费用如何预算）
回复：住宅小共内楼梯、走廊、共用自行车房（棚）、电子防盗门等公用电费，可在物业管理综合服务费列支，也可向住用人分摊，但具体标准要由业主管委会与物业管理公司商定。
中高层、高层房屋的电梯、中央空调等公用设备的电费，独立设置计量表的，由所有使用该设备的住用人分摊，分摊办法由业主管委会与物业管理公司商定；未设置独立计量表的，在物业管理综合服务费统一列支，不能向住用人分摊。中高层、高屋房屋的走廊、楼梯、增压水泵等公共设施的公用水电费，也均应有在物业管理综合服务费中列支，不能向住用人分摊。物业管理单位办公及生活的自用水电，必须单独设置计量表，用自行负担，不能向住用人分摊。开展多种经营活动折水电费用，由该项经营收益列地支，也不能向住用人分摊。物业管理区域内的值班室、保安亭、保安系统、绿化养护、园林水池喷泉及喜庆活动、宣传、装饰等水电费用，在物业管理服务费中列支，不能向住用人分摊。
凡向住用人分摊的公用水电费用，均须单独列帐并向住用人公布，不能与住用人自用的水电费混合统收。
可以参考的一些省颁布的管理办法：
海南省物价局关于印发《海南省物业小区公共水电费分摊办法》的通知
一九九九年十二月二十八日 琼价营字[1999]411号
各市、县物价局（办）、洋浦经济发展局，各有关单位：
为规范我省物业小区公共水、电费分摊管理，保障业主、使用人和物业管理公司的合法权益，我局制定了《海南省物业小区公共水电费分摊办法》，现印发给你们。请遵照执行。
海南省物业小区公共水电费分摊办法
第一条 为规范我省物业小区公共水、电费分摊管理，保障业主、使用人和物业管理公司的合法权益，根据《海南省住宅区物业管理条例》和《海南省物业管理服务收费规定》精神，制定本办法。
第二条 本办法适用于我省范围内实施物业管理的住宅小区、写字楼及工业、商业用房的公共水、电费的分摊。
凡符合《海南省物业管理服务收费规定》第十三条规定性质的房屋，不计摊公共水、电费用。
第三条 物业小区水、电收费由供水供电企业按一户一表直接抄表到户，按表计费，收费到户。暂委托物业管理公司代抄表代收费的，中间环节发生的费用由委托单位承担，严禁向业主、使用人分摊。
第四条 物业小区各类用水、用电户必须按照收费到户的需要分类安装相应的 水、电计量装置，列入公摊范围的小区公共用水、用电及电梯、空调用电必须分别单独安装计量装置。
第五条 城市供水、供电企业向用户收取水、电费或物业管理公司代收水、电费必须严格按照价格主管部门制定的分类水、电价格标准收取。
第六条 下列范围的公共用电按现住业主、使用人用电量平均分摊：围墙、花地、区内道路照明用电；楼梯间和走道路灯、配电室、地下室等公共照明用电；消防设施用电；小区自备发电设备用电。
用电户应缴公摊电费的计算公式为：用电户应缴公摊电费=分类目录电价×小区公共用电表计电量÷小区用电户分表电量总和×该户表计电量。
第七条 住宅楼、写字楼的公共电梯用电费用按该物业二楼以上（含二楼）业主、使用人的房屋建筑面积据实平均分摊。
用户应缴公摊电梯电费的计算公式为：用户应缴公摊电梯电费=分类目录电价×电梯表计总电量÷该物业二楼以上住户房屋建筑面积总和×该户建筑面积。
第八条 写字楼的中央空调用电费用分摊按谁受益谁付费，据实分摊的原则，由物业管理公司与业主委员会（未成立业主委员会的应征求业主意见）商定县体分摊方法。
第九条 下列范围的公共用水根据表计用水量水费按现住业主、使用人用水量平均分摊；区内公共绿地绿化养护、公共园林、水池喷泉用水量；区内非营利性公共场所用水量等。
区内二级供水用电量电费折入水价由用户平均分摊。
用户应缴公摊水费的计算公式为：用户应缴公摊水费=[分类目录水价×小区公共用 水表计水量 +（分类目录电价×二级供水表计电量）] ÷ 小区用户分表水量总和×该户表计水量。
第十条 物业管理公司必须积极采取措施，加强对物业小区水、电的管理，降低公共水电损耗，减轻业主、使用人公摊负担。
第十一条 下列范围的水电不得列入公摊：物业公司、业主委员会自用的水电；物业公司开展多种经营使用的水电；区内其他营利性经营场所使用的水电。
第十二条 物业管理公司代收水、电费必须在征收之前将本月本小区用水、用电总量，用户分表水量、电量总和，允许合理分摊的公共用水、用电量和计摊方法予以张榜公布，收费必须开具合法票据，增加收费透明度，接受业主、使用人监督。
第十三条 业主委员会或业主、使用人对代收水、电费和公共用水、用电分摊的合理性进行监督，对供水、供电部门及物业管理公司不执行政府价格主管部门制定的水、电价格，不按规定分摊水电费的，有权抵制并向价格主管部门举报。
第十四条 业主、使用人与物业管理公司发生收费纠纷，由业主委员会出面协调解决，也可由物业行政主管部门或价格主管部门进行调解。
第十五条 物业管理公司违反本办法，构成价格违法行为的，由价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》及我省有关物业管理法规予以查处。
第十六条 本办法由海南省物价局负责解释。
第十七条 本办法自发文之日起执行。
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问题：物业管家式管理管理方案
我物业准备引用管家式管理,但没有这方面的资料
回复：物业实施管家式管理“尽管叫法不尽相同，但京城能够提供管家式服务的高档住宅应该在十几家左右。”北京物业管理商会会长于庆新透露道。北京除了香江花园、茗都花园等几家传统的富人区豪宅外，包括今夏业内最为关注的高档公寓星河湾、开盘不久的威尔夏大道、即将开盘的香山81号院等都提供了类似的服务项目。龙熙顺景别墅的项目也正在筹划引进“英式管家”的服务。豪宅中的物业服务已经不拘泥于物质上的享受，而更多地扩展到了人性化的服务管理上。
真正的“英式管家”，他们衣着讲究、态度谦和、气质庄严，他们受聘于世袭贵族和亿万富翁，手下管理着一支包括家庭教师、厨师、保镖、花匠、裁缝、保姆、仆人等等的庞大家庭服务队伍，他们不仅安排整个家庭的日常事务，更是主人的私人秘书和亲信，他们有着极高的自身素质和丰富的生活知识。
在我国，目前可以说基本没有如此专业化、私人化的“英式管家”，不仅仅因为雇佣这种管家的薪酬十分昂贵，而且跟现代人的生活方式有关。
专家告诉记者，在北京，“管家式服务”的概念十几年前就开始在别墅区率先实践了。发展到现在，别墅区的“管家式服务”小到叫车、遛狗，大到照顾小孩都可以交由客服人员处理。别墅区的客服队伍3、5、10人规模不等，提供“一对多户”的24小时服务。现在温榆河一带的别墅，有很多国外住客达到50%以上的住宅区都会提供相应的“管家式服务”。
于会长认为，“管家式服务”有别于流行于欧美的“管家服务”，如果说管家服务是客户门内的“一对一”的家庭式服务，那么管家式服务则是借鉴自管家服务的，除了公共服务外另外提供家庭特约的“一对多”的服务，有些类似于酒店的“金钥匙”服务。
于会长告诉记者，“管家式服务”一般不会额外收费，都是随着物业费一同缴纳的。据记者了解，有的项目物业费是每平方米1.5美元/月，而很多别墅区的物业费都在每平方米8元/月以上，完全有能力承担“管家式服务”的支出，所以不会再额外收取费用。
关于具体方案需要面谈，现提供以下资料供参考：
表示将从内容到手段上为所有的用户提供贴身管家般的五星级服务。这是OA继国内首创无缝切换数据库、首创支持中、英、日、韩、繁五种语言、首创横向菜单结构、首创全模板结构以来的又一项全国首创。 OA软件不是交钥匙工程，它的后续服务可能比产品本身更有重要，甚至可以说产品是服务的一部分。此次推出“管家式”服务就是降低用户对OA的维护成本，保证OA的持续稳定和升级，并实现不断深入的应用。
该“管家式”服务包括“五八六三”四项内容，即“五心”服务精神、八项服务承诺、六大服务内容、三级服务体系。
其中“五心”服务精神包括专心、耐心、细心、贴心、放心。
八项服务承诺包括：
1． 提供1小时内的服务请求响应。
2． 简单问题8小时内提供解决方案。
3． 复杂问题24小时内提供解决方案。
4． 终身免费维护升级及终身免费技术支持。
5． 终身免费协助重装OA系统、数据恢复工作。
6． 终身免费指导数据备份、二次开发。
7． 终身免费指导涉及到本OA的软、硬件及计算机网络技术。
8． 每月第一个周六、周日接受系统管理员前来培训、学习。
六大服务内容包括：
1、定制服务：即根据客户的行业特点、办公流程和个性化需求定制办公自动化系统。
2、升级服务：持续的升级，使客户的系统保持在最先进的状态。
3、二次开发服务：帮助客户进行二次开发乃至多次开发，并为用户提供开发接口和技术支持。
4、咨询服务：包括对系统的规划、新系统的集成、现有系统的调整等。
5、跟踪服务：保持系统稳定运行，发掘系统功能，如何更好的运用系统。
6、更高层次的合作：为客户提供深层次、全方位的信息化服务，以华天数据平台为中心，成为客户可以信赖的战略合作伙伴。
三级服务体系：
第一级：电话、邮件、MSN、QQ支持。通过电话、邮件、MSN、QQ等通讯工具实现远程即时通讯，在第一时间解答、解决客户使用OA过程中遇到的各种技术问题。
第二级：远程访问软件支持。经过客户许可后，通过远程登录软件直接连接用户的OA系统，进行“远程手术”式的在线维护，实现比上门更及时、更方便、更低成本的远程服务。
第三级：上门支持。根据客户的具体需要，安排技术工程师上门服务，面对面进行系统安装、调试、培训、设置、释疑。
据万名介绍，他们之所以正式公布其“管家式”服务，是希望促进OA软件早日步入“服务时代”，通过提高服务能力来提高产品的竞争能力。同时也希望所有的用户和业内人士能够监督他们的实施，督促他们将这种服务完全执行下去，切实为用户服好务。
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问题：如何做维修费用预算
维修基金使用多少,物业费中有多少用于房屋及设备维修
回复：维修基金中不含物业费，物业费中也没有维修基金，物业费中用于房屋及设备维修的资金，主要是日常小修，没有明确比例，物业的使用年限都直接影响到比例。维修费用预算主要根据实际情况来预算。 |
问题：怎样做出合理的物业公司开办费用预算
准备组建一家物业公司,前期开办费用有那些
回复：物业公司开办费用预算与传统公司的手续是一样的，但全国各省要求也不太一样，有的在工商注册前在房地局（或城建局）办理前置审批手续。
相关证件办理流程：
（1）首先要进行工商注册，这与注册其他公司没区别的，但注册资本最少要50万元的，不然办不了资质；具体工商注册需要什么东西你要到当地工商部门咨询，也可参考以下资料，因为各地情况不一样；
（2）工商注册30天内要进行税务登记的，具体到税务部门咨询，很简单的；
（3）上面搞完就要办理物业管理资质了，这个比较麻烦。资质分一、二、三级，一级可以在全国范围内接活；二级可以在省内接活；三级只能在本地市接活。一般要求新成立的公司只能办理三级资质。
（4）三级资质的条件：注册资本50万元以上；具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于8人，经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，50％以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书；具有比较健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度；建立了维修基金管理与使用制度。
注册资料：
(1)个人资料（身份证、法人户口本复印件或户籍证明、居住地址、电话）
(2)注册资金
(3)拟订注册公司名称若干
(4)公司经营范围
(5)租房房产证、租赁合同
办理部门流程：
(1)企业名称核准 （工商局）
(2)办私章，验资报告 （公安特行科、银行）
(3)办理营业执照（工商局）
(4)办理组织机构代码证（技术监督局）
(5)办理税务登记证（税务局）
(6)开立银行基本帐户（银行）
(7)申领发票（税务局）
由于地域不同具体情况可以咨询当地工商部门。
希望这些对你有帮助！
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